Luxo em S�o Paulo troca im�veis na planta por unidades usadas enquanto pre�os sobem

São Paulo O mercado imobiliário de luxo de São Paulo está encolhendo em quantidade de lançamentos, ao mesmo tempo em que o valor do metro quadrado sobe nos eixos mais nobres da capital paulista. O número de lançamento de imóveis acima de R$ 2 milhões caiu 53,5% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano passado, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica. A retração foi mais intensa no segundo trimestre, quando foram lançadas 1.109 unidades, ante 2.827 entre abril e junho de 2025, queda de 60,8%. Em valores corrigidos pelo INCC, o VGV (Valor Geral de Vendas) lançado no segmento recuou de R$ 10,8 bilhões para R$ 5,8 bilhões no trimestre, baixa de 46,4%. As vendas de unidades novas também diminuíram: no segundo trimestre, foram 1.082 imóveis negociados, contra 2.226 um ano antes, recuo de 51,4%. No semestre, a queda foi de 39,4%. Piscina de imóvel de alto padrão em SP - Karime Xavier -18.set.26/Folhapress Diante da retração acentuada na oferta de lançamentos, compradores de alta renda têm recorrido ao mercado de imóveis usados e prontos para morar em busca de amplas metragens e localizações consolidadas. Contudo, a migração da demanda e a contenção da oferta não impediram que os preços continuassem em patamares elevados. Tanto o valor do metro quadrado na planta quanto o valor médio das propriedades de revenda registram altas acima da inflação. De acordo com levantamento da Brain no segmento residencial vertical de alto padrão e luxo, no segundo trimestre de 2026 o valor médio por metro quadrado em imóveis que custam acima de R$ 5 milhões subiu 20,8%, atingindo R$ 40.628, enquanto o tíquete médio do segmento disparou 47,2%, alcançando R$ 10,88 milhões. Segundo Fábio Araújo, CEO da consultoria Brain Inteligência Estratégica, embora a retração ocorra de forma generalizada pela cidade, eixos nobres como o Itaim Bibi se destacam pela precificação firme. No topo do ranking de bairros mais caros da cidade por metro quadrado estão a Vila Nova Conceição (R$ 46.566), Jardins (R$ 43.213), Jardim Europa (R$ 42.413), Jardim América (R$ 41.497) e Cerqueira César (R$ 41.204). Em contrapartida ao recuo dos lançamentos, o mercado de imóveis usados ganhou força. O estudo Radar Pilar do Alto Padrão, elaborado a partir de dados das guias de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) da Prefeitura de São Paulo, aponta que as transações residenciais de revenda acima de R$ 3 milhões movimentaram R$ 7,78 bilhões no primeiro semestre de 2026. O resultado representa um avanço nominal de 10,3% e um crescimento real de 5,6%. O valor médio na revenda passou de R$ 6,01 milhões para R$ 6,43 milhões. De acordo com o estudo, a Vila Nova Conceição liderou o mercado de prontos de alto padrão com R$ 853 milhões negociados (119 transações), enquanto o Itaim Bibi movimentou R$ 674 milhões, impulsionado por uma alta de 24,9% no tíquete médio (R$ 5,75 milhões).Segundo Araújo, o mercado de usados no alto padrão é muitas vezes composto por pessoas que desejam morar em ótimas localizações com ótimas metragens, mas não teriam condições de fazer isso no imóvel novo. Por isso, esses clientes recorrem aos imóveis usados e optam por fazer reformas. "Não significa que outras pessoas não possam estar querendo deixar de comprar imóveis novos para comprar imóveis usados, mesmo podendo comprar um novo", afirma o CEO da consultoria de pesquisa de mercado. Segundo a Pilar, mesmo em um cenário de juros elevados e de maior incerteza econômica, o comprador de alta renda está mais criterioso e exigente. "Ele segue comprando, mas está mais seletivo na escolha do imóvel, da região e do momento da compra", diz Felipe Abramovay, CEO da empresa. C-Level Uma newsletter com informações exclusivas para quem precisa tomar decisõesO ranking das áreas de maior movimento na revenda inclui ainda o Jardim América (R$ 562 milhões), Jardim Paulista (R$ 516 milhões) e Jardim Europa (R$ 453 milhões). De acordo com o estudo da Pilar, uma fatia cada vez maior do dinheiro que circula no mercado residencial paulistano está no alto padrão. O segmento acima de R$ 3 milhões já responde por 24,1% de todo o valor transacionado em imóveis prontos na cidade, contra 22,8% um ano antes. Segundo Abramovay, juros, inflação e o próprio contexto político e econômico afetam a economia como um todo, e o mercado imobiliário não fica fora disso. Mas, olhando especificamente para o alto padrão de revenda, o comprador costuma depender menos de financiamento. Para os lançamentos que continuam no radar dos compradores de altíssimo padrão, Araújo aponta que parcerias com grifes internacionais de consumo e luxo —como Pininfarina, Vogue, Armani, Porsche e Lamborghini— têm oferecido maior blindagem comercial e gerado "percepção de valor imediata" superior à de assinaturas de escritórios renomados de arquitetura. "Hoje é uma das principais formas de diferenciação, são grifes internacionais", diz o CEO da Brain.